Жилая недвижимость. Как оформить документы?

Покупка квартиры, дома – ответственное и серьезное дело, особенно для тех, кто покупает жилье впервые и не знает всех возможных нюансов этого процесса. Как избежать рисков при покупке жилья и правильно заключить договор купли-продажи жилого помещения рассказала нам специалист, начальник Горшеченского межрайонного отдела Управления Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии И.В. Подкопаева.

Как правильно оформить договор купли-продажи жилой недвижимости?
Прежде всего, договор купли-продажи жилого помещения должен быть составлен в письменной форме не менее чем в двух экземплярах. Кстати, действующее законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи, однако стороны могут это сделать добровольно.
В любом случае договор купли-продажи жилого помещения должен содержать сл. условия: 1)стороны сделки (покупатель, продавец, ФИО, дата, место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа удостоверяющего личность, адрес проживания); 2) предмет договора и полные его характеристики(адрес, расположение на земельном участке, назначение, площадь); 3) цена жилого помещения( при продаже с рассрочкой должны быть указаны размеры платежей, порядок оплаты, сроки внесения платежей или реквизиты кредитного договора, стороны договора, сумму кредита, срок на который выдан кредит, размер процентов за пользование кредитом, если помещение приобретается за счет кредитных средств банка); 4) перечисление лиц прописанных в помещении.
Хочу отметить, что распоряжаться недвижимостью путем заключения договора купли-продажи продавец может только в том случае, если его право собственности на данное имущество было зарегистрировано, поскольку в договоре необходимо также указать вид права и реквизиты правоустанавливающего документа, ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых.
Если собственником является несовершеннолетний?
- Если собственником жилого помещения являются несовершеннолетние или недееспособные, то от их имени должны действовать (подписывать договор, подавать документы) законные представители – родители, усыновители, опекуны. Если же собственникам от 14 до 18 лет, то договор купли-продажи подписывается ими самостоятельно, но при наличии письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей, попечителей. На совершение сделки от имени несовершеннолетнего, либо на дачу согласия на совершение сделки несовершеннолетним, необходимо получить предварительное согласие органа опеки и попечительства.
если жилое помещение является совместной собственностью супругов
В этом случае для заключения договора, необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу жилья, а также нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов.
Для чего нужна государственная регистрация договора купли-продажи?
Государственная регистрация - единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Это акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения права на жилое помещение в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Что необходимо для регистрации договора купли-продажи?
Необходимо явиться в Управление и представить сл. документы:
• заявление о гос.регистрации договора купли продажи;
• документ об уплате госпошлины;
• документ, удостоверяющий личность заявителя (например, паспорт), - для предъявления;
• в случае, если документы на государственную регистрацию подаются представителем стороны договора, необходим документ, подтверждающий полномочия представителя, действующего от имени или в интересах физического лица (нотариально удостоверенная доверенность (для законных представителей -свидетельство о рождении несовершеннолетнего лица, свидетельство об усыновлении, удостоверение опекуна (для родителей, усыновителей, опекунов));
• договор купли-продажи, составленный в трех экземплярах;
• передаточный акт, если его составление предусмотрено договором;
• кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества (представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт данного объекта ранее уже представлялся и был помещен в дело правоустанавливающих документов);
• справка о лицах, имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением с указанием этого права, выданная органом, осуществляющим регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (копия лицевого счета квартиросъемщика, выписка из домовой книги и т.д.);
• разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на совершение сделки об отчуждении объекта недвижимости, если собственником объекта недвижимости является несовершеннолетний гражданин, не достигший 14 лет, либо гражданин, признанный судом недееспособным, либо если предметом сделки является жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения, оставшиеся без родительского попечения;
• письменное согласие законного представителя на совершение сделки с недвижимостью несовершеннолетним в возрасте, от 14 до 18 лет, а также гражданином, ограниченным судом в дееспособности, содержащееся в тексте договора купли-продажи или в отдельном документе, нотариально удостоверенном или оформленном в Управлении;
• в случае, если продавцом жилого помещения является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, либо гражданин, ограниченный судом в дееспособности, необходимо разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия на совершение сделки об отчуждении объекта недвижимости несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, а также гражданином, ограниченным судом в дееспособности;
• в случае, если продаваемое жилое помещение находится в залоге (ипотека), необходимо нотариально удостоверенное или оформленное в Управлении согласие залогодержателя на отчуждение заложенного недвижимого имущества (если иное не предусмотрено договором об ипотеке);
• в случае, если отчуждаемое жилое помещение было передано плательщику ренты (продавцу) для обеспечения пожизненного содержания с иждивением, необходимо нотариально удостоверенное или оформленное в Управлении согласие получателя ренты;
• при отчуждении доли в праве общей долевой собственности (комнаты в коммунальной квартире) по возмездной сделке представляются документы, подтверждающие, что лицо, отчуждающее долю (комнату), известило в письменной форме сособственников (собственников/ остальных комнат) о намерении продать (обменять) свою долю (комнату) с указанием цены и других условий сделки. Могут быть представлены документы, подтверждающие отказ указанных лиц от преимущественного права приобретения отчуждаемой доли (комнаты), нотариально удостоверенные или оформленные в Управлении. При этом в случае, если одним из сособственников является несовершеннолетний в возрасте до четырнадцати лет или гражданин, признанный судом недееспособным, и отказа его - законных представителей от приобретения доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, необходимо разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на отказ данных законных представителей от принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет или недееспособному гражданину права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности (комнаты в коммунальной квартире). В случае отказа от права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности (комнаты в коммунальной квартире) несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет или гражданином, ограниченным судом в дееспособности;
• нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение другим супругом сделки об отчуждении недвижимого имущества.

 

Записала Е. Михайлова

"Вести Горшечного"